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Salud ocupacional una prioridad para la sustentabilidad de los edificios

Producto de la preocupación por mejorar el bienestar de los ocupantes en los inmuebles, el facility management atraviesa un auge sin precedentes en México

28 de abril de 2022

La pandemia de covid-19 vino a refrendar dos de las prioridades del servicio de facility management (FM): la seguridad y salud ocupacional de los edificios. En el pasado la meta era cumplir con estas dos reglas básicas en las actividades de riesgo, es decir, se usaban guantes, mascarillas, protección visual y auditiva sólo al momento de trabajar con polvos, madera y concreto, manipular solventes para elaborar sellos de materiales sintéticos o en aplicaciones de pinturas y esmaltes.

Hoy, sin embargo, el cuidado de la gente es una prioridad. Sin duda, la pandemia incrementó en la demanda de los servicios de FM y, sobre todo, concientizó a la gente sobre la importancia de los equipos de seguridad para salvaguardar la integridad y bienestar de las personas.

La disminución en la ocupación de las edificaciones y la necesidad de controlar los distanciamientos sociales se encuentran detrás de este aumento, pero ahora bajo un enfoque en planos y planes de circulación en espacios y reconfiguraciones físicas en inmuebles de cualquier índole, desde oficinas comerciales hasta parques industriales. Esto sin mencionar los servicios adicionales de limpieza y sanitización que van de la mano con el control para realizar los cambios de aire en volúmenes de aire acondicionado.

Las prioridades han cambiado; actualmente, por ejemplo, mantener el aire fresco es una de las grandes prioridades que contribuyen a la demanda del FM. Buena parte de los propietarios responsables mantienen el aire de renovación al ciento por ciento cuando históricamente se utilizaban porcentajes más bajos para conservar temperaturas de confort y hacer más eficientes los sistemas.

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Los 4 tipos de servicios de FM

Cabe recordar que una operación sustentable y controlada con un buen presupuesto no sólo garantiza la vida útil de la edificación y sus instalaciones, sino que también la extiende.

Técnicamente, la segunda inversión más grande de cualquier corporativo es su portafolio de bienes raíces, el primer gasto siempre va a ser nómina y el segundo la operación del edificio. Por ello, los servicios de facility management son muy importantes para una buena administración del inmueble, lo que redundará en un mejor bienestar para los ocupantes y la extensión de la vida útil de la propiedad.

Un edificio bien operado brinda un ambiente seguro y garantiza el cumplimiento de lineamientos y normativas mínimas para accesos, salidas en caso de emergencia, controles de transportación vertical, manejo de circulaciones de aire acondicionado, iluminación, etcétera.

Los servicios asociados al facility management se dividen en cuatro bloques:

1. Soft services o servicios suaves, que incluyen guardias de seguridad, fumigación y control de plagas, así como equipos de limpieza y jardinería.

2. Hard services o servicios duros en los que se trabaja con las instalaciones electromecánicas como transportación vertical, elevadores, aires acondicionados, sistemas de bombeo, equipos hidrosanitarios, escaleras mecánicas y sistemas de seguridad para detección y combate de incendio, entre otras.

3. El tercero se enfoca en la experiencia humana; contempla el control de salas de juntas, manejo de asistencia en inmuebles, recepción y servicios de concierge como transporte de personal.

4. El cuarto son todos los servicios de planeación estratégica de espacios para el manejo de proyectos de adecuaciones, habilitaciones de salas de juntas, estaciones de trabajo, disparos para bajadas en áreas de celdas de manufactura y actualizaciones que van desde planos arquitectónicos hasta niveles técnicos para distribuciones de energía.

Es posible controlar el impacto de la edificación en el medio ambiente desde el control de emisiones que pueden generar hasta el manejo de desechos. El bloque de soft services es el que se encarga del manejo de residuos, ya sean generales o peligrosos, además de seleccionar el tipo de materiales que se utilizarán. El objetivo es buscar que sean siempre los más amigables con el entorno, por ejemplo, plafones falsos, alfombras o mobiliarios que son recuperaciones de otros materiales. En muchos casos se pueden llegar a alcanzar porcentajes arriba del 75 por ciento en el uso de materiales reciclados, lo que abona a reducir la huella de carbono y el impacto de la construcción. Además, es importante considerar las certificaciones existentes como las del Green Building Council para edificios LEED o las de eficiencia energética que abarcan temas de iluminación, aires acondicionados, equipos de última generación y el uso de tecnologías que ayudan a aprovechar la energía eléctrica de manera eficiente para así evitar el desperdicio de recursos.

Certificaciones de FM

La International Facility Management Association (IFMA) es un organismo global dedicado a fomentar y concientizar sobre la importancia de los servicios de FM para lograr la sustentabilidad de las edificaciones. La asociación ofrece tres certificaciones básicas: 1) Facility Management Professional (FMP), 2) Sustainability Facility Professional (SFP), que se enfoca en la sostenibilidad, y 3) Certified Facility Manager (CFM). Ésta última es la joya de la corona, pues abarca los 11 pilares principales del FM, desde la operación y el manejo de inmuebles hasta matemáticas financieras, normatividad y cumplimientos éticos para asegurar que los facility managers que la obtengan cumplan con el conocimiento y la experiencia necesaria. Todo esto se evalúa tanto a nivel teórico como práctico a través de exámenes profesionales.

Una de las creencias falsas es que una certificación en facility management es muy difícil de obtener. En mi experiencia, puedo decir que, si bien es difícil conseguirla, no es algo imposible de lograr. Hoy en día, la mejor mecánica para obtenerla es apoyarse del Capítulo México de IFMA, fundado hace dos años y medio.

El otro mito es que no brinda ningún beneficio, lo que sin duda alguna también es falso; por el contrario, sí te da muchos beneficios, entre ellos el reconocimiento global acerca de tus capacidades y habilidades para profesionalizar el FM. Esto sin mencionar el hecho de que el ingreso que puedes obtener es superior como con cualquier grado de estudios. Además, se entiende que mientras mejor capacitados y certificados estemos en la profesión a la que nos dediquemos nuestro proceder profesional será más confiable.

En México y Latinoamérica sólo contamos con dos CFM. Uno es quien esto escribe y el otro es el ingeniero José Servín Díaz de León, quien se convirtió en el segundo mexicano certificado como CFM en 2021. Actualmente, sin embargo, hay un grupo activo de estudio en el Capítulo México de IFMA con ocho profesionales que están aplicando para certificarse como CFM y FMP. De este modo, en 2022 tendremos ocho profesionales más certificados, tres como CFM y cinco como FMP.

Actualmente, la demanda de servicios de facility management atraviesa un crecimiento exponencial. Así como van creciendo los inmuebles, también crece la necesidad de operarlos y mantenerlos bajo estándares más altos. Tan sólo en México, el portafolio administrado bajo el concepto del FM hoy supera los 150 millones de pies cuadrados, con un potencial de crecimiento en el mediano plazo de otros 40 millones de pies cuadrados. Lo anterior puede traducirse en un incremento que rondará los 100 millones de dólares de presupuestos operativos para las empresas de FM del país, siempre que se sumen cerca de 2 mil 500 profesionales más a esta actividad. Este, sin duda, es el objetivo que los facility managers persiguen como crecimiento anual de aquí al 2025.