Por qué una vacuna potencial está creando un auge del almacenamiento en frío

Con casi 400 vacunas COVID-19 potenciales en desarrollo, la carrera está en marcha para asegurar los espacios necesarios de temperatura controlada para su almacenamiento y distribución.

Las instalaciones de almacenamiento en frío gigantes, o “granjas de congeladores”, se utilizan para almacenar temporalmente productos perecederos, generalmente comestibles. Pero ahora muchas de estas instalaciones industriales grandes son necesarias para almacenar de forma segura millones de viales de una vacuna.

"La vacuna pendiente es vital para salvar vidas y ayudar a facilitar la recuperación económica", dice Peter Kroner, Investigación de Inversiones, Industrial, JLL. "Esperamos ver un aumento de cientos de miles de metros cuadrados de espacio de almacenamiento en frío en ubicaciones estratégicas en todo el mundo para satisfacer la demanda.”

La compañía de logística UPS anunció en agosto que estaba construyendo dos “granjas de congeladores”, una en Louisville, Kentucky, y otra en los Países Bajos – para ayudar rápidamente a la distribución de las vacunas en todo el mundo.

"Algunos grupos están construyendo nuevos activos, pero la construcción ha sido limitada históricamente", dice Kroner.

Sector “caliente”, espacios frescos

Los almacenes han sido uno de los sectores más populares en bienes raíces comerciales en los últimos años, impulsados por el rápido cambio hacia las compras en línea. Llevar bienes a los clientes rápidamente ha aumentado la demanda de este tipo de propiedades, desde centros grandes hasta nodos urbanos más pequeños.

Una vez que se apruebe una vacuna, comenzará una implantación global que requerirá un esfuerzo masivo y coordinado en toda la cadena de almacenamiento en frío, incluso el transporte de los frágiles viales a los usuarios finales.

Los viales deberán transportarse inicialmente por transporte aéreo, por lo que la proximidad a los aeropuertos será clave, dice Kroner. “El espacio industrial situado cerca de aeropuertos es generalmente más caro pero el alto valor de este tipo de producto compensará rápidamente el costo más alto,” él dice.

La automatización desempeña un papel clave en el mantenimiento de estas condiciones muy específicas con sensores necesarios en cada caja del congelador para monitorear y garantizar una temperatura constante.

Esto elimina la necesidad de empleados que controlen constantemente las temperaturas, reduce el número de trabajadores manuales necesarios para cada instalación y, en última instancia, se obtiene que las vacunas estén donde más se necesitan, dice Mehtab Randhawa, Director de Investigación Industrial de JLL Americas,

"El tiempo es vital aquí, y el equipo de automatización adecuado, en el entorno de almacenamiento en frío adecuado, puede literalmente salvar vidas", dice.

Demanda acelerada de almacenamiento en frío

El inventario de almacenamiento en frío de los Estados Unidos es de casi 23,3 millones de metros cuadrados, lo que representa el 1,8 por ciento del inventario industrial total de los Estados Unidos. Las vacancias en activos de almacenamiento en frío se han mantenido por debajo del 10% durante casi 20 años. En comparación, las tasas de vacancias de oficinas han estado en 15.3% durante el mismo período, según JLL.

Pero hay muchas razones por las que el sector tiene tasas de vacancia tan bajas. El restablecimiento de sectores esenciales como la producción de alimentos y la fabricación farmacéutica, la mayor importancia de la entrega de última milla, la consolidación del sector público de almacenes refrigerados, la construcción especulativa y el mayor apetito de los inversores por el tipo de activo han contribuido a su popularidad. La pandemia solo ha aumentado la necesidad.

"La industria de las Biociencias está jugando un papel fundamental en la creación de vacunas y terapias COVID-19, pero eso es solo una pequeña porción de los casi 62.000 medicamentos en el portafolio para una variedad de enfermedades. Las “granjas de  congeladores” son claves para mantener la atención en todos sus medicamentos que salvan vidas al mismo tiempo que garantizan que una vacuna COVID-19 sea viable", dice Roger Humphrey, presidente de la División de Biociencias en JLL.

Pero hay un problema cuando se trata de satisfacer la creciente necesidad de este espacio.

Las empresas que buscan espacio de almacenamiento en frío tienen necesidades diferentes de infraestructura de edificios y requieren la capacidad de mantener las tolerancias de temperatura para su producto específico, dice Trevor Ragsdale, Director Ejecutivo y Director de Servicios de Usuarios Industrials de JLL.

“La mayoría de la vacancia existente en los edificios de almacenamiento en frío es funcionalmente obsoleta para la mayoría de los clientes. El producto de almacenamiento en frío más antiguo generalmente tiene un muelle y posiciones de carga inadecuadas, alturas libres bajas y una falta de espacio para los remolques ”, dice. “Esperamos que la demanda de inversores e inquilinos se mantenga fuerte para productos modernos de almacenamiento en frío. La única pregunta es, ¿puede la construcción mantenerse al día?”